Los arquitectos técnicos son unos profesionales que son básicos a la hora de que los edificios se mantengan en buen estado. Ellos cuentan con una formación ideal para poder realizar una labor como técnicos principales en las comunidades de vecinos y son también los que se encargan de redactar los IEE (Informes de Evaluación del Edificio).
En nuestro país hay una gran cantidad de edificios con más de medio siglo de vida
Al existir una multitud de edificios con más de 50 años, las comunidades de vecinos tienen que afrontar una serie de acciones que eviten la degradación de estos.
Una de ellas es la de realizar el encargo del Informe de Evaluación del Edificio, que, como nos recuerdan desde el estudio de arquitectura técnica de Fernando Antón, es el arquitecto técnico quien se encarga de determinar cómo está realmente el edificio, si cumple con las normas de seguridad y qué clase de actuaciones son las que se deben acometer en él. Respecto a este tema, son los arquitectos y aparejadores los profesionales que tienen competencia para hacerlo.
Lo cierto es que no solo se queda en esto, no debemos olvidarnos de la importancia que tiene revisar o el estricto mantenimiento de las instalaciones eléctricas del edificio, que los ascensores funcionen correctamente o de que se encuentre en buen estado el sistema antiincendios, el cual se ve sometido a una serie de revisiones que son obligatorias, siendo competencia de los ingenieros técnicos industriales.
Todas estas claves que acabamos de comentar son fundamentales para que el parque de viviendas en nuestro país se mantenga en buen estado. Se podría asemejar el Informe de Evaluación del Edificio con la ITV que pasan los vehículos, pero en este caso para los inmuebles.
La importancia de las leyes en este campo
El IEE ya has podido ver que es un elemento clave para que los inmuebles se conserven bien y también para afrontar el mantenimiento con carácter preventivo.
De no existir este informe, los riesgos de deterioro y de accidentes en las comunidades de propietarios aumentarían considerablemente y esto es algo que nadie quiere, aunque todos sabemos que en ocasiones los trabajos de reforma suelen ser bastante complejos y pueden suponer unos costes elevados.
En este sentido, parece que el papel de las administraciones a la hora de regular y fomentar la elaboración de estos informes se antoja vital, puesto que en este campo mirar para otro lado y dejar que el tiempo pase puede resultar muy costoso, tanto a nivel económico como a nivel de vidas.
¿Qué es un aparejador de cabecera?
El papel de este profesional se puede asemejar a un médico del edificio, por así decirlo. El aparejador o arquitecto técnico recibe el encargo de la comunidad de propietarios de velar por el mantenimiento adecuado del edificio para que se conserve bien, así como de las viviendas que haya en el mismo.
No solo hablamos de las clásicas labores de mantenimiento básicas; este técnico debe realizar un asesoramiento durante la vida del edificio de cara a que se extienda lo máximo posible el plazo de vida útil y con seguridad de este.
Una labor que, como le comentaba cuando fui presidente de mi comunidad de propietarios a un vecino, es como si fuese un médico de cabecera, porque hablamos de un profesional que lo que hace es controlar la salud de sus pacientes, que en este caso son los edificios.
Este tipo de profesional cuenta con la preparación en el terreno técnico para poder asumir dicha tarea, puesto que tiene la formación necesaria para poder abordar los problemas que se puedan producir en el edificio en cuestión.
Ascensores
En multitud de comunidades de edificios tienen ascensores, unos elementos que precisan de un buen mantenimiento y que son básicos en muchos bloques. Solo imaginarme el tener que subir y bajar los 11 pisos que, por ejemplo, tiene mi vivienda, se me pone hasta mal cuerpo, por lo que conviene que estén siempre en buenas condiciones, ya que así se averiarán menos y serán más seguros.
Para que nos demos cuenta de lo vital que es un mantenimiento correcto de los ascensores en las comunidades de propietarios, pensemos que un ascensor en un inmueble que tenga 5 pisos y un total de diez viviendas llega a recorrer del orden de unos 2.500 kilómetros anualmente.
Por este motivo, se hace evidente que un ascensor pase las necesarias revisiones cada cierto tiempo. Muchos creen, por desconocimiento, que se pasan demasiadas, pero lo cierto es que gracias a ellas se reducen las posibilidades de que haya un accidente.
En nuestro país se suele llevar a rajatabla este tipo de revisiones, por lo que suelen ser mínimos los accidentes; por ejemplo, en este último año, los pocos accidentes que hay rara vez acaban teniendo consecuencias mortales. La mayoría de los pocos que se producen se deben a que había vicios ocultos que son francamente difíciles de detectar en una revisión convencional.
El Informe de Evaluación del Edificio es vital
Antes hablábamos del IEE y en nuestro país lo han impulsado desde las administraciones públicas, siendo de gran utilidad de cara a que se controle el estado del parque de edificios con el que se cuenta. Existen casos en los que es posible beneficiarse de subvenciones para la comunidad de propietarios cuando los edificios precisan de rehabilitación o mantenimiento.
Estamos ante un documento que lo redacta un técnico con competencia para hacerlo, puesto que es un arquitecto técnico o arquitecto, y además genera una serie de puntos de encuentro entre los propietarios para que así se puedan tomar decisiones a la hora de actuar, hasta el punto de que facilita su clasificación para ir abordándolas dependiendo de la urgencia o importancia que tengan.
Las instalaciones de baja tensión y los sistemas de extinción de incendios
En las comunidades de propietarios, las instalaciones de baja tensión, así como los sistemas para la extinción de incendios, son claves en su seguridad. Aquí debemos tener claro que no es lo mismo una inspección que su mantenimiento. Esto que parece de primeras algo sencillo, lo cierto es que suele ser difícil de comprender por parte de las comunidades de vecinos.
En las instalaciones de baja tensión, son las administraciones las que realizan la inspección y el mantenimiento; se encargan los propietarios.
Si hablamos de las inspecciones de edificios de viviendas que tienen potencia instalada de más de 100 kW, hay que realizarlas de forma obligatoria cada década y cada cinco años en los garajes que tengan más de 25 plazas.
Respecto del mantenimiento, debes saber que la legislación no marca plazos en modo alguno, por lo que todo dependerá del sentido común de los propietarios.
Cuando hablamos de la protección contra incendios, aquí el principal problema que se debe afrontar es el del mantenimiento periódico. Cada cierto tiempo, lo cual depende de las clases de instalación existentes, se debe afrontar la revisión de los componentes de los sistemas de protección activa.
Existe solo una tipología de inspección en los edificios de viviendas, que son los que deben pasar obligatoriamente los garajes que tienen más de 500 metros cuadrados. Cuando no hay el mantenimiento adecuado o las revisiones periódicas, además de la falta de seguridad que ello provoca, no debemos olvidar que ello puede provocar que desde las compañías de seguros no se hagan cargo de los posibles daños que se puedan producir por el incendio.
El papel de los mediadores en los conflictos en las comunidades de propietarios
En las comunidades de vecinos o de propietarios, este tipo de revisiones o rehabilitaciones en ocasiones son fuentes de disputas y conflictos de todo tipo. Aquí el papel del mediador es positivo, tanto para los ciudadanos como para los administradores de fincas, que cuando se producen conflictos entre los propietarios de una comunidad, pueden actuar con imparcialidad, de tal forma que facilita que se abra un espacio para dialogar y gestionar los conflictos de una manera neutral y profesional.
Al final, lo más importante es que se lleguen a soluciones adecuadas y que sean satisfactorias para todas las partes. Desde luego que es más conveniente el ganar/ganar que no el perder/ganar que suponen los litigios judiciales.
Los últimos años han supuesto un gran crecimiento de la mediación para resolver los conflictos, donde es una realidad que agilizan y resuelven los conflictos, tanto en materia de construcción como en mediación.
Rehabilitación integral de edificios: seguridad y eficiencia para comunidades de propietarios
En mi caso particular, contamos con un edificio de 1981 de 11 plantas, el cual a nivel de calidad no tiene queja, puesto que casi no se han producido problemas de ningún tipo.
A pesar de ello, antes o después los edificios envejecen y tienen que ir pasando por una serie de desafíos que pueden llegar a afectar a la seguridad de la propia estructura del edificio, además de aquellos que afectan a la eficiencia en el plano energético.
Uno de los signos del paso del tiempo en los edificios se ve claramente en las fachadas de los edificios, las cuales empiezan a mostrar signos de su desgaste. De igual forma, también se aprecia con los años que las cubiertas de los edificios van perdiendo su capacidad de protección, por no hablar de que las instalaciones internas con frecuencia se vuelven obsoletas.
¿Qué debe ofrecer un servicio de rehabilitación integral de edificios?
Cuando se buscan soluciones en este campo, conviene confiar en empresas que sean seguras y que puedan demostrar una experiencia en este campo. De esta forma no se deja nada al azar. Muchas veces los propios administradores de fincas conocen a profesionales capaces de afrontar este tipo de actuaciones.
Eso sí, el servicio de rehabilitación deberá hacer su trabajo con eficiencia y de manera sostenible. De esta forma, las comunidades de propietarios podrán ver cómo sus edificios pasan a ser más seguros, modernos y eficientes en el plano energético.
¿Qué se resuelve en la rehabilitación integral de edificios?
Vamos con los principales puntos que se pueden resolver gracias a ella:
Deterioro de las estructuras
Se refuerzan las columnas, cimentaciones o vigas, de tal forma que se garantiza la estabilidad y seguridad del edificio en las comunidades de propietarios.
Desgaste de las fachadas
Se hacen arreglos de las fachadas de los edificios, así como reformas de las fachadas de cara a restaurar la apariencia y proteger su estructura, algo básico a la hora de rehabilitar integralmente los edificios.
Ineficiencia energética
Se mejora el aislamiento térmico y son actualizados los sistemas para la climatización, de tal forma que se promueve la sostenibilidad y su eficiencia, un beneficio importante para toda comunidad de propietarios.
Problemáticas en tejados y cubiertas
En ambos casos dan soluciones, las cuales son necesarias, desde para afrontar reparaciones hasta mejoras en cuanto a aislamiento, lo que ayuda a que se refuerce la eficacia y la propia rehabilitación integral de los edificios.
Normativas y regulaciones
Sin duda alguna, hay que tener claro que las normativas de rehabilitación de edificios en todos los territorios de nuestro país se deben cumplir, por lo que en un servicio de este tipo deben asegurarse el cumplimiento y brindar la tranquilidad que necesitan las comunidades de propietarios.
Rehabilitar edificios antiguos
Básicamente, lo que hacen es preservar la arquitectura original y se modernizan las instalaciones, de tal forma que se integra la tradición y modernidad cuando se rehabilitan integralmente los edificios.
¿Cuáles son los beneficios para las comunidades de vecinos?
Existe una serie de ventajas que merece la pena considerar:
Mejora en la seguridad de las estructuras
El edificio resiste las cargas y tensiones actuales mejor, de tal forma que ofrece un entorno de gran seguridad para los residentes de las comunidades de vecinos.
Importante ahorro energético
No solo se consume menos energía, sino que también mejora el confort interior, lo que ayuda a que la calidad de vida sea mejor para los residentes.
Aumento del valor de la propiedad
Cuando mejora la estética y funcionalidad del edificio, las reformas de los edificios ayudan a que aumente el valor en el mercado,
Cumplimiento normativo y tranquilidad
El saber que se cumple con las normas y que de esta manera se evitan posibles sanciones es algo que garantiza la tranquilidad a las comunidades de propietarios.
