La cuestión inmobiliaria en nuestro país es un tema candente. El asunto puede ser tan turbio como complejo. Es decir, encontrar un alquiler aceptable, se ha convertido en una ardua tarea, lo que impide que los jóvenes puedan independizarse. La obligación de compartir es casi absoluta, dado que los precios del alquiler no dejan de subir superando a los de las letras de una hipoteca. Siendo así, cabe preguntarse porque no comprar en lugar de alquilar, aunque la respuesta es muy sencilla: precariedad laboral y salarios bajos. Miremos por donde miremos, para una inmensa mayoría, el asunto de la vivienda, se ha convertido en una tortura.
Por otro lado, tenemos una ley de arrendamientos urbanos que, suponemos, debería proteger tanto a los arrendadores como a los arrendatarios. Hasta la fecha no parece ni lo uno, ni lo otro. Los precios de los alquileres se disparan por un lado, por otro, si no pagas o te conviertes en un okupa, la ley te ampara. Tanta contradicción y controversia, no es fácil de asimilar ni encajar.
Al final te toca buscarte las mañas o seguir viviendo en compañía o en familia, según se tercie. Sin olvidarnos de las familias jóvenes o parejas que quieren tener su vida en común, aunque ahí, con dos salarios, el acceso es más factible. Como fuere, queremos entender un poco más respecto a la mencionada ley de arrendamientos urbanos, por lo que nos hemos acercado a Inmosuma, agencia inmobiliaria con su propia metodología, conocedora de todo lo relacionado con el sector inmobiliario y su normativa, para que nos informen de los aspectos más relevantes de la LAU.
En nuestro país, esta ley es la encargada de regular los contratos de arrendamiento de vivienda y resto de inmuebles como locales u oficinas, estableciendo los derechos y obligaciones a los que están sujetos, tanto el arrendador como el arrendatario.
La última ley
Aunque se trata de una ley con muchos años de antigüedad, se han ido realizando las reformas necesarias para adaptarse a los tiempos (o eso nos hacen creer), la última de esas reformas significativas, se llevó a cabo mediante Real Decreto Ley 7/2019, el uno de marzo. Lo que viene a decir que esta actualización de la LAU es la última ley de arrendamientos urbanos vigente y la que, por consiguiente, rige los contratos de alquiler firmados posteriormente a su entrada en vigor el uno de marzo de dos mil diecinueve. Cabe señalar que esta ley no es de carácter retroactivo, por lo que no afecta a los contratos firmados anteriormente.
Respecto a su ámbito de aplicación, la LAU se aplica a los arrendamientos de vivienda, es decir los arrendamientos que recaen sobre edificaciones habitables, cuya finalidad es la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda (artículo 2.1 LAU); y a los arrendamientos distintos de vivienda, aquellos que recaen sobre una edificación y tengan como finalidad un uso diferente al establecido en el artículo anterior (artículo 3.1 LAU).
De cualquier modo, a razón del uso que tenga el arrendamiento, las normas de aplicación serán diferentes.
La LAU se estructura en diversos artículos, como ya sabemos. Entre ellos, consta la duración del contrato. Para arrendamientos de vivienda y con independencia de lo que se pacte en el contrato, el inquilino puede optar por quedarse hasta cinco años en el inmueble. Por lo que el propietario, no podría resolver el contrato de arrendamiento hasta pasados esos cinco años y, en todo caso, respetando los plazos de preaviso que se contemplan en la normativa.
A partir del primer año de alquiler, se puede pactar que el arrendador recupere la vivienda en caso de necesidad, siempre y cuando, preavise a los inquilinos con un plazo mínimo de dos meses.
El desistimiento está contemplado en la ley, proporcionando al inquilino el derecho de desistimiento si transcurridos seis meses desde que se inició el alquiler, decide abandonar el inmueble. Para hacerlo de forma efectiva y legal, debe preavisar al arrendador de su intención, con un mes de antelación. Es posible pactar una indemnización de un mes de renta por cado año de contrato que quede por cumplir, si el inquilino hace uso de su derecho de desistimiento.
En lo que respecta a la renta, la ley contempla que la misma será pactada libremente por las partes. No puede incrementarse durante los primeros cinco años, salvo actualización conforme al IPC, en caso de que quede expresado en el contrato previamente. Del mismo modo que, a consecuencia de las crisis existentes, existen limitaciones de actualización de la renta del alquiler que conviene tener en cuenta.
Pasamos a otro de los puntos de la ley, el que habla de la fianza. En este sentido, la fianza será de un mes, aunque se puede exigir al inquilino un mes más en concepto de depósito. La cantidad de la fianza y el depósito, debe corresponderé con el importe de la renta del alquiler mensual.
Por último, los gastos y quien asume cada uno de ellos. Los correspondientes al IBI, comunidad de propietarios, suministros, WI-Fi, etc. serán pactados por las partes. Esta dentro de la legalidad que el inquilino se ocupe de cualquiera de estos gastos.
Sin embargo, en lo que respecta a las reparaciones de la vivienda, el artículo 21, indica que el arrendatario asume las pequeñas reparaciones derivadas por el desgaste del uso ordinario del inmueble. Por otro lado, el propietario debe correr con los gastos necesarios para el mantenimiento de la vivienda en las condiciones óptimas de habitabilidad. Puesto que se trata de conceptos lo más aconsejable es buscar asesoramiento profesional en algunos de los casos relativos a las reparaciones.
Artículos más relevantes de la LAU
Queremos citar aquellos artículos que según los entendidos, resultan más relevantes en la ley de arrendamientos urbanos actualizada. A saber, son los siguientes.
El artículo nueve que, junto al diez, habla sobre la duración del contrato y los supuestos en lo que es posible la resolución anticipada y a los plazos de preaviso para oponerse a las prórrogas legales.
Como ya hemos comentado, el plazo mínimo es de cinco años, prorrogable por tres años más, en caso de que no se preavise al inquilino con cuatro meses de antelación o en caso de que el inquilino no lo haga con dos meses de anticipación.
El artículo once, relativo al derecho de desistimiento que puede ejercer el inquilino si, transcurridos seis meses y preavisando con un mes de antelación, decide abandonar el inmueble.
El artículo catorce, en el que se hace alusión de que, salvo excepciones, si el inmueble alquilado se vende, el nuevo propietario debe respetar el contrato de alquiler preexistente.
El artículo dieciocho, igualmente relevante, debido a que habla sobre la actualización de la renta que, solamente puede realizarse en el caso de que se contemple en el contrato y los términos pactados entre ambas partes así lo determinen. El índice de referencia pactado sueles corresponderse con el IPC para adaptar el coste del alquiler y de vida.
El artículo veintiuno prevé los gastos de conservación necesarios en el inmueble. Como ya hemos comentado, algunos corresponden al inquilino y otros, al propietario. A razón de si se trata de costes más o menos elevados y de que afecta a la habitabilidad del inmueble, cada una de las partes, asume los costes que correspondan.
El artículo veinticinco, alude a al derecho del inquilino a adquirir la vivienda de forma preferente, en caso de que le propietario decida vender el inmueble. Esto es así, salvo que exista una renuncia expresa en el contrato.
El artículo veintisiete, dispone los posibles motivos y causas de resolución del contrato que, se producirá en todo caso, si se da el incumplimiento sustancial de las obligaciones por cualquiera de las partes. Como ejemplo un impago de la renta, puede ser motivo de resolución del contrato.
El artículo treinta y cuatro, habla sobre la indemnización que corresponde al inquilino que ejercer una actividad profesional en el inmueble arrendado. Bajo ciertos supuestos, existe la posibilidad de que tenga derecho a indemnización en caso de resolución del contrato.
El artículo treinta y seis, contempla la obligación de abonar una fianza al inicio del arrendamiento. Esta fianza debe ser de un mes en el caso de viviendas y de dos en inmuebles con uso distinto de vivienda.
Como se puede comprobar, la ley es de fácil aplicación y parece bastante clara, aunque como todo, tiene sus puntos negativos a los que hay que prestar atención. La finalidad de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no es otra que proporcionar un marco legal esencial para que los contratos de arrendamiento en España, sean adecuados. Otra cuestión es la aplicación real que se le conceda a la LAU.
Una duración mínima de cinco años en lo que a contratos de alquiler de vivienda respecta y una regulación sobre la renta y el derecho de desistimiento, no parecen estar haciendo favor a nadie. La cuestión es que, los alquileres se disparan, la Ley no lo impide; y los okupas, también se disparan, sin que la LAU, proteja a los propietarios. Por lo tanto, lo que podemos decir con total seguridad es que quien hace la ley, hace la trampa y, los ciudadanos, caemos en ella.
