Las comunidades vecinales se ven obligadas a realizar derramas por la ITE

La ITE o Inspección Técnica de un Edificio es un sistema de control de los edificios de viviendas de carácter obligatorio, con el que se confirma que el propietario cumple con su deber de rehabilitación y conservación. Además, sirve para comprobar el nivel de seguridad del inmueble y sus habitantes.

A partir de una inspección visual llevada a cabo por técnicos especializados como arquitectos, ingenieros de edificación o aparejadores, se redacta un informe técnico que determina el estado de los elementos comunes del edificio y las deficiencias reveladas que podrían ocasionar situaciones de riesgo para la seguridad de sus habitantes.

El problema es que son pocos los edificios en España con más de 50 años que se mantienen en un perfecto estado de conservación. Ni siquiera los edificios públicos tienen un aprobado decente y cuando hablamos de pequeñas comunidades la cosa empeora mucho más.

Y es que la ITE ya tiene, de por sí, un precio elevado, pues hay que pagar a un arquitecto que redacte ese informe y lo presente, previo pago de tasas, al Ayuntamiento pertinente. Y la cosa no se queda ahí, ya que cada fallo que encuentre ese arquitecto tendrá que ser arreglado por la comunidad de vecinos en un tiempo delimitado que marcará el Ayuntamiento dependiendo de la gravedad de la situación pero, lo que es seguro, es que los propietarios tendrán que empezar a hacer derramas para arreglar diferentes partidas de la comunidad.

Y antes de que nos pregunten como abogados la respuesta es sí, la ley obliga a todas las comunidades a pasar la ITE y a arreglar todos los puntos que marque el arquitecto en el informe correspondiente.

La partida que más presupuesto se lleva

Cuando el arquitecto realiza en análisis, casi siempre visual, del edificio y establece la idoneidad de su estado o los defectos que encuentra, es la fachada la que más problemas suele dar. Y es que las fachadas de los edificios son las que están expuestas a las inclemencias del tiempo constantemente y este tipo de edificios lleva 50 años, o más, sufriendo las consecuencias de la lluvia, los cientos, el sol e incluso de otros agentes externos como las aves o las plagas.

Según nos explican estos expertos en rehabilitación de fachadas en Sabadell, un presupuesto de reparación de fachadas básico para un edificio de tamaño medio (9-10 viviendas) suele tener un coste que oscila entre los 15.000 y los 20.000 euros.  Normalmente, y siempre siguiendo las indicaciones del arquitecto, ese presupuesto incluye la reparación de salientes del edificio, como voladizos o balcones, impermeabilización de los suelos de dichos balcones para evitar las humedades en dichos salientes que puedan provocar de nuevo daños estructurales en la fachada y, por supuesto, la reparación de vallas o balconadas. Pero ¿por qué resulta tan caro? Pues básicamente por la dificultad que conlleva una rehabilitación así: grúas elevadoras, trabajadores en altura, andamios, líneas de vida, etc. Además de permisos varios como cortes de carretera para la instalación de dichas herramientas y tasas de obra.

Cuando hablamos de viviendas unifamiliares, que además no en todas las comunidades han de pasar esta inspección, la cosa se vuelve más sencilla, tanto porque la altura es mucho menor como porque, por regla general, el mantenimiento de la vivienda unifamiliar suele ser mayor que el del edificio comunal, aunque siempre has excepciones a la regla.

En estos casos, muchos propietarios optan por solventar ellos mismos, o con trabajadores contratados por obra y servicio, los problemas de su fachada comprando materiales profesionales en grandes superficies o tiendas como lacasadelpintordemurcia.com, donde podemos encontrar pinturas impermeabilizantes de exterior y esmaltes antióxido que pueden proteger las pequeñas fachadas de forma eficaz aunque, hay que dejar claro que cuando una fachada (tenga el tamaño que tenga) muestra ya graves problemas, acudir a profesionales del sector es tarea obligada.

Aprovecha el momento

Ahora bien, no hay que desaprovechar el momento y es que muchos de estos edificios tienen una carencia notable en eficiencia energética ya que, si no ha habido reforma posterior, la mayoría de las ventanas de las viviendas particulares dejarán mucho que desear. Hace 50 años la mayoría de los edificios tenían ventanas con marcos de madera tratada con mucha menos tecnología que la actual que con el paso de los años, la lluvia y el sol, han ido sufriendo diferentes problemas. De hecho, gran parte de estos cerramientos tan antiguos tiene incluso defectos actuales que provocan, por ejemplo, goteras dentro de las viviendas y, por supuesto, propician el aumento de gasto de energía tanto en verano como en invierno porque no aíslan correctamente las estancias.

Debido a esto, y conociendo estas consecuencias, son muchas las comunidades que aprovechan que la empresa de rehabilitación de fachadas ha de instalar andamios, grúas y otras herramientas para reformas todas las ventanas del edificio o, por lo menos, las de los espacios comunes como escaleras o gimnasios de urbanizaciones privadas, etc.

Según La Ventana Perfecta, el ahorro en la factura energética del edificio y de las viviendas que se sumen a esta reforma podría descender hasta en un 40%, sobre todo en los meses que más gasto se realiza como agosto, por las altas temperaturas y enero, por las bajas.

Del mismo modo, puede ser también un momento perfecto para realizar una limpieza de la fachada que, aunque no suele ser demandada por arquitectos para pasar la ITE sí ofrece un cambio estético importante al edificio.

Obviamente todo esto conlleva un gasto elevado de dinero y sus consiguientes derramas pero teniendo en cuenta que, por ley, todos los edificios con más de 50 años han de pasar esta inspección, merece la pena aprovechar el momento para realizar más de una reforma y, de ese modo, ahorrar en posibles problemas derivados en años venideros.

Otras partidas con gran gasto

Sin embargo, las fachadas no son la única partida que conlleva un gran gasto para los vecino de una comunidad, y es que si el ITE no sale favorable, los vecinos pueden llegar a tener que hacer frente a daños estructurales graves. Entre ellos, los más problemáticos son los de los pilares que sostienen el peso del edificio sobre los cimientos ya que, a no ser que el edificio tenga un garaje subterráneo que ofrezca un acceso sencillo a dichos pilares, la única forma de llegar hasta ellos es cavando hasta poder solucionar los problemas que vayan apareciendo y cuando hablamos de “enfermedades” graves como la temida aluminosis la cosa se puede poner muy seria.

Se denomina aluminosis o fiebre del hormigón a la lesión del hormigón que se manifiesta especialmente en las viguetas de los forjados de los edificios, por la cual el hormigón utilizado pierde sus propiedades haciéndose menos resistente y más poroso, poniendo así en peligro la estabilidad del edificio.

El caso más famoso de aluminosis en España es el del Estadio Vicente Calderón, construcción especialmente vulnerable por su situación próxima al río Manzanares (aumento de humedad) y a otros agentes químicos (tráfico de la M-30). Inicialmente, en lugar de ser derruido, como medida de seguridad fue restaurada su estructura. Por otra parte, algunos edificios situados en la costa mediterránea en cuya construcción se usó este tipo de cemento, sobre todo en la ciudad de Barcelona, tuvieron que ser derribados como medida preventiva.

En caso de que un edificio muestre graves problemas estructurales, la comunidad se verá obligada a abonar las derramas correspondientes para llevar a cabo la obra de reparación y rehabilitación en un plazo muy limitado de tiempo así que desde Dpalaw recomendamos siempre que todas las comunidades lleven un correcto mantenimiento del edificio, o edificios, de su propiedad, así como de las áreas e instalaciones comunes.

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